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关于解决商品房建设项目历史遗留问题的工作方案(征求意见稿)
【发布时间:2019-08-13】 【阅读次数:】【我要打印】【关闭

为妥善解决商品房建设项目历史遗留问题,优化我市营商环境,保护业主合法权益,维护社会稳定,根据相关法律法规,参照外地经验,结合我市实际,制定本方案:

一、指导思想

以保障和改善民生为出发点,以解决问题为落脚点,通过建立有效协调机制,在遵守法律原则和强制性规定的前提下,尊重历史,面对现实,集思广益,灵活施策,破解难题,切实维护人民群众合法权益。

二、工作原则

(一)坚持尊重历史、民生优先原则。既要研究形成遗留问题的历史原因,又要遵循现行政策,保护广大群众的合法权益,维护社会稳定大局。

(二)坚持精准识别、分类处理原则。对我市商品房问题项目,按照建设时间、房屋性质、手续是否完备、以及其他存在的问题逐一梳理甄别,摸清情况和底数,建立问题楼盘台账。针对问题实际,着力研究对策,分类制定出实施办法,成熟一批解决一批,逐步化解。

(三)坚持先易后难、分批化解原则。各部门要按照问题楼盘的实际情况和手续办理的难易程度、分类汇总、逐步依次办理。问题少,易解决的先行办理;问题多,且复杂的逐步推进。

(四)坚持“三符合”、“三同时、三分开”原则。“三符合”即符合土地利用总体规划和城市总体规划要求;符合消防规范要求;符合质量安全要求。追责实施“三同时”,即同时依法追究和处理相关企业以及相关责任人的违法违规问题;同时追缴土地出让金及税费等;同时依法完善项目行政许可和专项验收手续。“三分开”即查处违法违规问题与群众办证分开;部门行政许可与群众办证分开;税金费征缴与群众办证分开。“三符合”是前提,“三同时”是关键, “三同时”的结果作为“三分开”办证依据。

三、处理范围

对2016年4月22日以前已取得房屋所有权证、商品房预售许可证(不含集体土地上建设小产权房),建筑主体已经竣工或业主已入住多年,而未完善土地使用、规划核实、竣工验收等不动产登记前置手续的商品房项目,报经市政府审定后,纳入本次处理范围。

四、职责分工

市政府成立集中处置商品房项目历史遗留问题专项工作领导小组,领导小组成员单位由市委政法委、市法院、市检察院、市公安局、市司法局、市自然资源和规划局、市住建局、市税务局、市信访局、市城管执法局等单位参与组成,职责分工如下:

(一)市委政法委。负责协调处理公检法司与有关职能部门的衔接工作,处理相关维稳工作。

(二)市法院。负责对行政机关追缴规费的具体行政行为,依申请予以强制执行,对在处理过程中涉及需要通过诉讼解决的快审快结,对生效裁决依法强制执行。

(三)市检察院。依法对有关职能部门履职行为实施法律监督。

(四)市公安局。负责对问题楼盘开发商涉嫌犯罪行为的立案查处,对妨碍公务行为的予以打击。

(五)市司法局。负责提供涉及行政法律事务的工作支持。

(六)市自然资源和规划局。负责对商品房项目超占土地、增加容积率、改变土地用途等情形提出处理意见并完善相关行政审批手续,负责对商品房项目单位所欠土地出让金、城市基础设施配套费的依法追缴,出具规划核实意见,提供土地出让合同、出让票据等材料。

(七)市住建局。负责对商品房项目的预售、备案、维修基金、人防易地建设费以及建筑工程消防设施、施工验收前期情况的核查;负责对欠缴人防易地建设费等欠费依法追缴,出具房屋已竣工的证明材料。

(八)市税务局。负责对开发商欠税及契税代收未代缴情况的核查,并依法实行追缴;对违反税法行为立案查处;负责对业主出具不动产税缴税凭证。

(九)市信访局。负责信访楼盘上访诉求的收集,反馈信访舆情,做好包案单位化解监督。

(十)市城管执法局。依职责对开发商建设项目违法行为立案查处。

五、工作步骤

(一)摸清底数,拟定清单。由市处置商品房项目遗留问题专项工作领导小组办公室组织自然资源和规划局、住建局、税务局等部门全面核查,建立台账。摸清情况后,采取一事一议办法,报领导小组集体研究,形成问题项目清单。

(二)明确责任,分类处置。根据摸排核查情况和历史形成原因,分类提出处置意见,报经领导小组集体会商会审决定,按照“三同时”办法,迅速启动以下处置程序:

1.启动违法违规查处程序。由领导小组办公室牵头,各职能部门根据各自职能查处开发商违法建设、违法超占、违法增容、改变用途等行为。

2.启动土地出让金及税费追缴程序。对因税费、人防易地建设费、城市基础设施配套费、土地出让金未缴到位而影响群众办证的,由相关职能部门履行行政程序,依法予以追缴,对不履行义务的申请人民法院强制执行。

3.启动完善行政审批和专项验收程序。

对企业已缴清税费,或已对拒不缴纳税费的企业、法人,依法采取停止房屋预售许可及销售备案、冻结各类业务办理、资产查封、列入诚信黑名,或对无理由拒不配合处理和履行缴纳税费义务的,一律启动司法途径处理,仍拒不缴纳的,实施失信惩戒。

(三)部门联动、会审办证。对已按“三同时”原则启动进入相关追缴程序后,经核实,满足“三个符合”,各职能部门依据职责分别出具规划核实意见(含同意办证联系函)、房屋已竣工证明材料,作为不动产登记办证依据。相关处置意见如下:

1.对所申报材料中建设项目土地和规划手续不全的,自然资源和规划部门负责受理,并提出处理意见。

(1)对未按照《建设工程规划许可证》批准内容建设,如存在改变层数,增加面积、移位、改变功能、改变户型等问题的商品房建筑工程,自然资源和规划部门城管执法部门负责对其依法处理后,出具规划核实意见。

(2)对未取得《建设工程规划许可证》的,经审核建筑工程不影响城乡规划实施,能够满足规划强制性指标,不违反城市总体规划强制条文要求的,由自然资源和规划部门和城管执法部门依法对其违法建设实施处罚后,出具规划核实证明意见。

(3)对超容积率等情形需要补缴土地出让金的问题。因历史原因,经核实商品房建设项目超占、增加容积率、改变用途的,原则同意按当时取得的土地价格征缴土地出让金。开发项目超占土地的:其中超占部分为国有土地,在补偿到位的基础上,按当时的土地成交每亩单价核算总额征缴土地出让金;超占土地为集体土地的,按省政府的批文“招拍挂”出让并做好补偿等遗留问题的化解。‚开发项目增加容积率,按当时的土地成交楼面地价征缴土地出让金。出现规划设计条件、土地出让合同、规划总平面方案、建设工程规划许可中容积率不相符的,以土地出让合同为准。出让合同没有约定容积率的,默认为1.5。ƒ开发项目改变用途。开发项目中,仅有部分改变用途的,参照已取得的开发地块的土地每亩单价补缴差额;开发项目为全部改变用途的,参照当年周边地块的土地每亩单价补缴差额。

2.对所申报材料中建设工程消防、人防、竣工验收手续不全的,住建部门负责受理,并提出处理意见。

(1)对不符合消防、人防规范强制要求和资料不齐全的,由住建(原消防部门)提出整改意见,整改后达到消防人防验收条件,出具消防、人防意见。

(2)因建设工程前期手续资料不全,不能进行工程质量验收和办理竣工备案的,可委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行质量检测和安全鉴定,经鉴定能达到质量安全鉴定要求,且符合消防、人防要求的,住建部门根据第三方机构提供的有效证明,出具已竣工的证明材料。

六、相关经费保障

对列入商品房项目历史遗留问题信访楼盘所涉及的质量检测、安全鉴定、测绘等第三方服务经费,如开发企业主体灭失或无法找到开发商的由市政府从维稳经费中统筹安排。

七、本工作方案由市自然资源和规划局负责解释,有效期2年。

 附件:洪湖市处置商品房项目历史遗留问题专项工作领导小组成员名单

洪湖市处置商品房项目历史遗留问题专项工作领导小组成员名单.doc

2019年8月13日




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